Neden yabancıların gayrimenkul alımları geriliyor?

Geçtiğimiz birkaç yılda artarak devam eden yabancıların Türkiye’de yaptıkları gayrimenkul yatırımı sayısı bu yıl tam tersine düşüşe geçmiş gözüküyor. Her nekadar toplam gayrimenkul işlemleri içinde çok önemli bir paya sahip olmasa bile hatırlarsanız geçmiş yıllarda sektörde yorum yapan kişiler bu yatırımların %5’leri bulacağını iddia ediyordu. Oysa %2’lere zar zor ulaşabilen yabancı alımları bu yıl tam tersine düşüş eğiliminde. Bu konuda birçok yazı yazmış olduğum için gönül rahatlığı ile söyleyebilirim ki sektör uzmanları! %5’leri beklerken bunun imkansız olduğunu ifade etmiştim. Bu iddianın bazı sebepleri vardı tabiki,

1. Herkesin ortak yanılgısı bir ülkede gayrimenkul fiyatlarının diğer ülkelere göre cazip olmasının yatırım yapmaya yeteceği düşüncesiydi. Türkiye’deki metrekare fiyatlarını Avrupa’nın gelişmiş ülkeleri ile karşılaştırıp bizde yatırımın cazip olduğunu iddia etmek tabiri caizse biraz safdilliktir. Öncelikle bir ülkenin fiyat avantajı doğrudan metrekare fiyatlarını karşılaştırarak ölçülemez. Türkiye’de ortalama konut metrekare fiyatı 1000 USD civarında iken Londra’da 10.000 dolar demek bizde fiyatlar 10 kat daha ucuz demek değildir. Çünkü bir Londra’lının kişibaşı geliri ile bizimki arasında yaklaşık dört kat fark var, yani bir Londra’lının satınalma gücü daha fazla olduğu için oradaki bir konuta da daha rahat ödeme yapabiliyor. Basitçe satınalma gücü paritesini anlamak için Mc Donalds endeksini kullanabilirsiniz. Buna göre Mc Donalds menüsünün ülkeler arasındaki fiyat farlkı basit olarak ülkeler arasındaki satınalma gücü paritesini size gösterecektir. Bu şekilde gerçek fiyat avantajı ortaya çıkacaktır.

2. Türkiye’nin fiyat avantajı ne olursa olsun bu tek başına gayrimenkul yatırımını teşvik etmeye yetmez. Bu durumu karikatürize edersek şu anda Suriye’de konut fiyatları çok uygundur ama gidip almazsınız. Yabancı yatırımcılar bir ülkede konut yatırımı yapmak için bazı gereklilikler arar;

– Öncelikle ülkede konut piyasası derin olmalı, işlem sayısı yüksek olmalı ve büyüyen bir alıcı pazarı olmalıdır (ki yatırımdan çıkışta bir sorun yaşanmasın ve talep tarafı sağlıklı büyüsün). Böyle bakınca Türkiye’de alıcı piyasasının üst gelir grubunda sıkıştığı ve büyümediği görülecektir.

– İkinci olarak derin ve sağlıklı bir kiralık piyasası olmalıdır (ki elde tutma döneminde sağlanacak kira geliri düzenli olabilsin). Oysa Türkiye satın alma fiyatı ile kira geliri arasındaki orantının en bozuk olduğu ülkedir. Amortiasman süresi aşırı uzundur ve kira geliri neredeyse önemini kaybetmiştir.

– Satınalma, kiralama ve kullanım açısından güvenilir hukuki düzenlemeler olmalı ve adalet sistemi sağlıklı işlemelidir. Bu konuda fazla bir şey söylemeye gerek yok sanırım. Türkiye’nin oyunu kaybettiği öncelikli konu budur. Türkiye’de güvenilir bir hukuk sistemi yoktur ve adi bir alacak davası bile en az 5 yıl sürmektedir. Bu basit olarak hukuk yok demektir. Hukukun olmadığı bir yerde yabancı yatırımcı da olamaz.

– Türkiye derin ekonomik türbülanslar yaşayan ve parası hızla devalüe olabilen bir ülkedir, yani yatırımcılar için TL’ye dönerek gayrimenkul yatırımı yaptıktan sonra çıkış döneminde ciddi bir kur riski sözkonusudur.

– Türkiye Dünya yolsuzluk endekslerinde ön sıralarda gelmektedir. Özellikle gayrimenkul her türlü kara para ve rüşvet operasyonuna açık bir konudur. En basit işlemlerin bile rüşvet olmadan yaptırılabilmesi mümkün değildir. Rüşvet idarenin en üst kademelerine kadar yaygınlaşmıştır. Bu da yabancılar açısından (özellikle kurumsal yatırımcılar için) caydırıcı bir konudur. Bir ülkeye gelen yabancı yatırım tutarı ile finansal şeffaflık arasında doğru orantı vardır.

– Türkiye’de çok önemli bir siyasi risk vardır; Başkanlık sistemi adı altında rejim bir gerginlik yaşamaktadır ve toplumsal bölünme hızlanmaktadır. Bu da gelecekte çok önemli toplumsal olayların doğması riskini getirmektedir. Bunun dışında atlatılmış gözüken bir siyasi darbenin izleri hala silinememiştir ve bölücü bir örgütle aktif çarpışma en azından ülkenin bir yarısında hızla devam etmektedir. Bu da yetmezmiş gibi Türkiye, Suriye’de Ortadoğu batağına girmiş ve süregelen savaşa dahil olmuştur. İleride bu savaşın genişlemesi ve tüm Türkiyeyi kapsaması riski vardır. Yani Türkiye düşük dozlu olsa da bir savaş ülkesidir.

– Türkiye’de büyüme oranları düşmekte ve ekonomik göstergeler kötüleşmektedir. Katma değerli sanayi büyümesini gerçekleştiremeyen ülke inşaata dayalı düşük değerli büyüme sarmalına takılı kalmıştır ve kişisel gelir daha fazla yükseltilememektedir. Bu da önümüzdeki yıllarda etkisi daha da fazla hissedilecek bir ekonomik stresin ana kaynağıdır. Ülke giderek ithalata dayalı ve rekabetçi sektörleri azalan görüntü çizmektedir, bu da cari açık ve enflasyon gibi riskleri artırmaktadır. Tüm bunlar ise gelecekteki ciddi bir ekonomik krizin öncü göstergeleridir.

– Türkiye’de her nekadar değer artış getirileri çok cazip gözükse de bunların sürdürülebilirliği soru işaretidir. Her gün gayrimenkul fiyatlarının şişkinliği daha fazla sorgulanmaktadır. Artışın ana nedeni sağlıklı bir talep değil zenginlerin alternatif yatırım alanlarının olmamasıdır. Bu da piyasada suni yükseliş yaratmaktadır. Gitgide daha fazla sayıda uluslararası yatırım kuruluşu ülkede konut piyasası riskinin yükseldiğine dair raporlar yayınlamaktadır. Bu da yeni yatırımcılar için oldukça göz korkutucu bir unsurdur.

– Ülkede yönetimin tek adam idaresine kayması ve demokratik süreçlerin gözardı edilmesi yabancı yatırımcılar için caydırıcı bir unsurdur. Ülkelerin gelişmiş bir demokrasiye sahip olması ile yabancı yatırımlar arasında doğrusal bir korelasyon vardır. Tüm yatırımların tek kişinin sözüne bakması yabancılar için güvensizlik işaretidir. Her nekadar demokrasi olarak bizden kötü durumdaki bazı Arap ülkelerinin sınırlı yatırımlarında bu durum umursanmıyor gibi gözükse de ortadaki durum daha çok sayıda ülkeden, daha yaygın ve daha kurumsal gayrimenkul yatırımcılarının gelmesine engeldir.

– Türkiye’den son 5 yıl içerisinde ciddi miktarda yabancı kurumsal gayrimenkul yatırımcısı çıkış yapmıştır. Halen bazı sektörlerde bu eğilim aktif olarak gözlenmektedir. Türkiye’nin Avrupa Birliği yolundan uzaklaşması, komşularıyla düşmanlığa varan ilişkileri, Amerika ile açık şekilde politik mücadeleye girilmesi, hukuk sisteminin batı hukukundan uzaklaşması, dinsel referansların artması hususları yabancı yatırımcılar için cesaret kırıcı ve hatta korkutucu konulardır.

– Türk sermaye piyasaları hala gelişmemiş ve gayrimenkule dayalı enstrümanlar yaygınlaşamamıştır. Halk sermaye piyasasına inanmamakta ve güvenmemektedir. Bu da yatırımların sermaye piyasalarından finanse edilmesini önlemektedir. Türkiye’ye gelen bir yabancı yatırımcı yatırımını tamamen kendi finansmanıyla sağlamak zorundadır, bu da Türkiye’nin tercih edilmesini ciddi şekilde engellemektedir. GYO şirketleri gibi bazı kurumsal gayrimenkul yatırımı modelleri son derece kötü performans göstemiş ve yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini kaybetmiştir.

– Türk kültürü her nekadar misafirperverlikle tanınsa da gayrimenkul yatırımları anlamında yabancılara karşı bakış hala son derece çekimser ve şüphecidir. Yabancı yatırımcıların oturumcu olduğu durumlarda ciddi kültürel çatışmalar yaşanmaktadır. Yerli yatırımcı ve oturumcular için yabancıların varlığı caydırıcı bir unsur bile olabilmektedir. Bu anlamda Türkiye’de yabancı yatırımcı, bireysel seviyede para getirmesi istenen ama ortada gözükmesi istenmeyen kişidir.

– Türkiye’de büyük arazi yatırımları ve projeler yapmanın yolu hükümet ile iyi ilişkiler kurmaktan geçer. Bu ilişkiler olmadan yabancı yatırımcı ne arsa bulabilir ne de inşaat izni alabilir. Belediyelerden iş takip etmek için hem politik bağlantılar oluşturmak hem de çıkar ilişkileri kurmak gerekir. Bir yabancı yatırımcının projesini ayağa kaldırma süresi ortalama 5 yıl alacaktır. O da becerikli bir yerli ortağı varsa…

Sonuç olarak görülebileceği gibi Türkiye yabancıların yatırım yapması için gerekli yatırım ortamına sahip olmayan bir ülkedir. Zannedildiği seviyede fiyatlar ucuz da değildir. Öyle olduğu düşünülse bile ortadaki riskler fiyat avantajını fazlasıyla gölgelemektedir. Bu nedenle bir kez daha net şekilde söyleyebiliriz ki bu siyasal ve ekonomik politikalar devam ettiği sürece Türkiye’ye yabancı yatırımcı filan gelmez. Gelenler de bir kaç münferit Arap yatırımcıdan ibaret kalır. Yabancı yatırımları artırmanın yolu hukuk sistemini iyileştirmek, demokrasiyi hakim kılmak, finansal şeffaflığı sağlamak, piyasayı derinleştirmek ve bireysel zenginliği artırmaktan geçer. Bunlar olmadan kuru kuruya yabancı yatırımcı gelsin demek aç tavuğun kendini darı ambarında görmesinden başka bir şey değildir.

Kürşat TUNCEL